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中級經濟師考試

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20中級經濟師考試房地產專業知識模擬試題及答案解析(4)

2013-04-17來源:興為教育打印

  單選題:

  1.通常把“在市場調研獲得一定資料的基礎上,針對需要,運用已有的知識、經驗和科學方法,對房地產企業和市場的未來發展趨勢以及與之相關的營銷環境因素進行分析和判

  斷,從而為房地產企業的營銷決策提供依據”,稱為(  )。

  A.房地產市場預測  B.房地產市場調查  C.房地產市場策劃  D.房地產市場匯總

  [答案]A

  2.通常把“指企業對3---5年內的房地產市場變化及其發展趨勢的預測,是企業制定發展規劃的依據”,稱為(  )。

  A.短期預測  B.中期預測  C.宏觀市場預測  D.微觀市場預測

  [答案]B

  [解析]短期預測一般為1—3年。中期預測3-5年。長期預測5年以上的預測。

  3.既對某事物未來發展作出總體安排,又考慮其具體實施的細節和措施。這一行為過程稱為(  )。

  A.計劃  B.規劃  C.設計  D.策劃

  [答案]D

  [解析]策劃的本意是計策、對策、謀劃,既含有未做事之前對如何行動的整體籌劃和安排,又含有遇到突發事件如何處置的對策。

  4.SWOT分析法中的因素有(  )。

  A.優勢因素  B.組織因素  C.實踐因素  D.戰略因素

  [答案]A

  [解析]SWOT分析法分為四個因素:內部優勢因素、內部劣勢因素和外部市場環境中的機會因素與威脅因素。

  5.營銷策劃系統可分(  )。

  A.銷售策劃系統  B.培訓策劃系統  C.定位策劃系統  D.風格策劃系統

  [答案]A

  [解析]營銷策劃系統可分為銷售策劃系統、形象策劃系統和廣告策劃系統三個子系統。

  6.某房地產企業開發完成一停車場項目用于銷售,已知一個停車位的年租賃凈收人為5萬元,當投資者要求20%的年收益率時,每一停車位的凈銷售收入應為(  )萬元。

  A.10  B.20  C.25  D.30

  [答案]C

  [解析]P=A/I=5/20%=25萬元

  7.某房地產企業為評估一項房地產開發投資,已支付30萬元項目論證費,此費用可列為(  )。

  A.現金流人量  B.現金流出量  C.機會成本  D.沉沒成本

  [答案]D

  [解析]項目論證費屬于沉沒成本,不應予以考慮。

  8.將一筆資金按年利率6%存入銀行要在5年后復本利和為100萬元,則現在應存款(  )萬元。

  A.70.56  B.74.73  C.76.92  D.79.21

  [答案]B

  [解析]現值與終值的換算公式。

  9.某人購買一套住宅,一次性付款15萬元,若該住宅使用年限還有,資本利率為10%,則每年平均住房費用為(  )萬元。

  A.2.44  B.2.54  C.2.60  D.2.82

  [答案]A

  [解析]年值與現值的換算。

  10.某開發項目的總投資為1200萬元,其年銷售收入為1950萬元,年銷售稅及附加為410萬元,年總成本費用為1300萬元。則該項目的投資利潤率為(  )。

  A.20%  B.40%  C.54%  D.63%

  [答案]A

  [解析]投資利潤率=(1950-410-1300)/1200=20%

  11.某開發項目第5年的累計凈現金流量出現正值,上一年的累計凈現金流量為—500萬元,當年凈現金流量為1000萬元,其靜態投資回收期為(  )年。

  A.3.5  B.4.0  C.4.5  D.5.5

  [答案]C

  [解析]靜態投資回收期=(5-1)+(500/1000)=4.5年

  12.某開發項目其現金流量如下表所示,已知基準收益率為10%,則其凈現值為(  )萬元。單位:萬元

  A.158.55  B.396.36  C.436.00  D.1264.3B

  [答案]A

  [解析]將各年凈現金流量折現到投資初期求和

  -500-50.91+189.26+172.05+182.36+165.79=158.55

  13.利用凈現值評估項目時,該開發項目在經濟上可取的條件是(  )。

  A.NPV>O  B.NPV  C.NPV=0  D.NPV大于或等于O

  [答案]D

  [解析]利用凈現值評估項目時,該開發項目在經濟上可取的條件是NPV大于或等于O。

  14.某人購買尚有使用年限的餐館一間,各項費用共需100萬元,經營開始投入流動資金15萬元,采用直線折舊法折舊,凈殘值10萬元,經營開始后每年可獲營業收入50萬元,付現成本為25萬元,所得稅率為33%,最后一年該項目的現金流量合計為(  )萬元。

  A.29.72  B.35,72  C.41.72  D.44.72

  [答案]D

  [解析](50-25)=25(100-10)/10=9(25-9)*33%=5.28

  25-5.28+10+15=44.72

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  多選題:

  1.采用靜態投資回收期作為投資的評估指標,其主要缺點是(  )。

  A.沒有考慮投資風險因素

  B.不利于對投資項目進行整體評估

  C.沒有考慮資金的時間價值

  D.其經濟意義難于理解

  [答案]B,C

  [解析]投資回收期法的主要優點

  (1)使用簡單、方便。一是評估指標計算簡單;二是采用該方法只需要確定投資項目前幾年的凈現金流量,不必確定投資項目壽命期所有年份各年凈現金流量;三是不用確定折現率。(2)投資回收期的經濟意義易于理解。(3)在一定意義上考慮了投資風險因素,所以在對小型投資項目評估時,經常采用該方法,即使在對大型項目評估時,也經常將此法與其他動態指標結合使用。投資回收期法的主要缺點有

  (1)沒有考慮資金的時間價值,體現在將不同年份的現金流量直接相加。(2)不考慮投資回收期以外各年凈現金流量,不利于對投資項目進行整體評估。(3)投資回收期的確定主要依賴決策者對風險的態度。

  2.利用凈現值對開發項目進行評估的主要優點是(  )。

  A.能明確反映投資會使企業獲利數額大小

  B.計算不需依賴折現率數值的大小

  C.能反映投資效率的價值

  D.考慮了資金的時間價值

  [答案]A,D

  [解析]凈現值法優點

  (1)考慮了資金的時間價值。(2)能明確反映出從事一項房地產投資會使企業獲利(或虧本)數額大小。凈現值法是投資評估方法中最好的,被廣泛使用。

  不足之處

  (1)凈現值的計算依賴于折現率數值的大小。(2)凈現值指標不能反映投資效率的高低。

  3.在房地產投資評估兩個或兩個以上方案時,采用凈現值法與采用內部收益率法會得出相反的結論,其主要原因是(  )。

  A.計算方法的計算過程不同

  B.計算方法對再投資利潤率的假定不同

  C.投資項目的投資規模不同

  D.投資項目的類型不同

  [答案]B,C

  [解析]出現上述不一致的主要原因在于

  (1)兩個投資項目的投資規模不同。(2)上述兩種計算方法對再投資利潤率的假定不同。其中凈現值法假定了再投資利潤率等于計算凈現值所用的折現率,而內部收益率法假定再投資利潤率等于IRR。

  4.盈虧平衡分析是對項目的(  )進行綜合分析的一種技術經濟分析方法。

  A.利潤  B.生產規?! .成本  D.效益  E.銷售收入

  [答案]B,C,

  [解析]盈虧平衡分析是對項目的生產規模、成本和銷售收入進行綜合分析的一種技術經濟分析方法

  多選題:

  5.資金時間價值換算基本公式的假定條件為(  )。

  A.方案實施中發生的經常性費用發生在計息周期的期初

  B.現值P是當前期間開始時發生的

  C.年值A是在實施期間間隔發生的,第一個A與P同時發生

  D.初期投資發生在方案的壽命期初

  [答案]B,D

  [解析]資金時間價值計算公式的假定條件有:

  (1)實施方案的初期投資假定發生在方案的壽命期初。

  (2)方案實施中發生的經常性收益和費用假定發生在期末。

  (3)本期的期末為下期的期初。

  (4)現值P是當前期間開始時發生的。

  (5)終值F是當前往后的第n期末發生的。

  (6)年值A是在實施期間間隔發生的。

  6.在估算投資項目各年凈現金流量時,為了避免發生錯誤,應掌握的原則有(  )。

  A.以增量現金流量為基礎

  B.沉沒成本不應考慮

  C.不要忽視機會成本

  D.不應忽視項目實施產生一些間接影響

  E.不要忽視資金的時間價值

  [答案]A,B,C,D

  [解析]應注意掌握以下原則。(1)以增量現金流量為基礎;(2)沉沒成本不應考慮。(3)不要忽視機會成本。(4)不應忽視項目實施產生的間接影響。

  7.初始投資現金流量的特點是(  )。

  A.只有現金流出量

  B.只有現金流入量

  C.凈現金流量通常為負值

  D.凈現金流量通常為正值

  [答案]A,C

  [解析]初始投資現金流量通常表現為只有現金流出量而無現金流入量。因此,這個時期的凈現金流量通常為負值。

  8.根據房地產投資項目所處的階段不同,現金流量可分為(  )。(2006年試題)

  A.凈現金流量

  B.初始投資現金流量

  C.經營現金流量

  D.累計現金流量

  E.終結現金流量

  [答案]B,C

  案例分析題:

  某開發公司購買空地一塊,擬開發住宅小區。地價800萬元一次付清,預計建設期為兩年,第一年建設投資600萬元,第二年建設投資1000萬元,住宅總建筑面積15000平方米,預計平均售價為2600元/平方米;銷售計劃為:建設期第一、二年分別預售房屋的10%和20%,銷售期第一、二年分別銷售40%和30%,銷售稅、代理費等占銷售收入的10%;基準收益率為10%。

  1.該項目的動態投資回收期為(  )年。

  A.3.30  B.3.00  C.2.21  D.2.14

  2.該項目的凈現值為(  )萬元。

  A.471.18  B.501.42  C.574.14  D.798.45

  3.可以判定該項目是經濟合理的主要依據是(  )。

  A.投資回收期>0  B.凈現值>0  C.內部收益率>0  D.內部收益率>10%

  4.若該項目所有資金均來源于貸款,則該項目能承受的最大貸款利率是(  )。

  A.13.54%  B.21.11%  C.23.54%  D.31.11%

  [答案]A,B,BD,C

  [解析]

  1.N=3時,NPV=-800-226.36-246.28+1054.85=-217.79。

  因此,回收期大于3年,應選A

  2.各年的凈現值折現到第一年年初,然后相加。

  719.2+1054.85-246.3-226.4-800=501.42

  3.凈現值=501.42大于0,動態投資回收期為3.3年小于4年,說明內部收益率大于基準收益率為10%。滿足這兩個條件,因此可以判定該項目是經濟合理。

  4.該項目能承受的最大貸款利率實際上是該項目計算期內可以使各年現金流量的凈現值累計等于零的折現率,也即內部收益率

  取20%時,NPV=-800-207.5-206.94+812.5+507.81=105.87

  取25%時,NPV=-800-199.2-190.72+718.85+431.31=-39.76

  20%+(25%-20%)*105.87/(105.87+39.76)=23.63%

  答案C最接近且小于23.63%,故選C

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